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在北京，东三环的新房向来是改进商场的 “香饽饽”。近期，通过 166 轮竞价、溢价 18% 成交的懋源松榆里地块，成为不少改进族的要点重视目标。
它的本钱究竟有多高？和周边二手房、在售新房比优势在哪？产品究竟合适什么样的家庭？这篇文章能做个参阅。
买房先看本钱，尤其是中心区的地块，本钱直接决议了价格和未来的保值空间。懋源松榆里地块的拿地进程可谓剧烈，招引了首开、金隅、建发等7家头部房企竞赛，终究懋源以50.24亿元拿下，成交楼面价高达62140元/㎡，比开始楼面价52567元/㎡高出近万元，溢价率到达18.21%。
这个楼面价，叠加咱们测算的契税，建安，财政等本钱，实际本钱应该在7.7万元/㎡左右，估计该项目未来价格会在10-12万/㎡之间。
这个价格不算低，懋源有必要走中高端改进道路，这也和地块的容积率、限高条件相匹配。地块容积率 2.8，限高 60 米（部分 80 米），规划建筑面积约 8.08 万㎡，刚好合适打造 “小高层 + 大高层” 的改进型社区。
松榆里片区的二手房商场，和新房商场呈现出明显的 “两极分化”。周边的二手房主要以松榆里小区为代表，房龄遍及超越 30 年，大多是 1990 时代建成的 “老破小”，户型以 50-80㎡的一居、两居为主，规划落后，没有独立的家政空间，社区环境也比较陈腐，缺少正规的物业服务。
从价格来看，这些二手房的挂牌均价距离不大，松榆里小区全体挂牌均价约 5.2 万/㎡，部分保养较好的电梯房单价能到达6.5万/㎡左右，但总价大多在 230-500万之间，60%以上的房源总价不超越300万。比方一套80㎡的三居室，总价大约在520万左右，首付30%仅需156万，月供不到2万，门槛比新房低许多。
但两者的距离不仅是价格。新房在户型规划、社区环境、配套设备上有着非常大的优势：二手房遍及是单开间朝南，采光通风差；而懋源松榆里估计主打120-180㎡的三居、四居，会选用 “大面宽短进深” 的规划，南向面宽或许到达10-15 米，调配LDK一体化空间、独立家政间、步入式衣帽间等，更符合现代改进家庭的需求。社区方面，新房会有美化景象、健身设备、养老中心等配套，而二手房社区大多没有像样的公共空间。
关于地缘改进族来说，挑选新房仍是二手房，中心看需求：假如预算有限，仅仅想处理刚需寓居，二手房性价比更高；但假如寻求寓居质量，想长时刻寓居，愿意为更好的户型、环境和业买单，新房的溢价是合理的 —— 究竟板块内现已多年没有新房供给，二手房的老化现已没办法满意改进需求，这种结构性错配让新房有了存在的价值。
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